_关于北京“房事”的一笔帐

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此“房事”，非彼房事也，乃住房之事也。
　　昨日和几位朋友把酒小叙。好友许先生是高校年轻教师，这几年收入还可以，达到了需要申报个税的水平，太太也有每月5000-6000元的进项，也该算是小康人家了。但他一直没有住房。我建议他应抄底购房。许先生说：北京的房价还没有到位，他还在等待。想到前些年我曾力劝他买房不果，结果他一朝踏空之后，几年“离索”。我不禁讥笑：小心再次踏空！许不以为然，慢吞吞地说：你以为买房就那么重要？，从经济和生活质量两个角度来看，现在买房都不一定划算的。
　　于是我们就有了下面关于“房事”的“帐”。
　　许先生在学院南路附近工作，孩子在附近小学就读，如果考虑就近购房。明光村附近的“学院派”，目前均价16500元起。如果三口之家，买个两室一厅约100平方米的住房，总价至少165万元。许先生这几年省吃减用，小有积蓄70万元。如果首付65万，留5万元装修，至少需要贷款100万，即使是按08年12月23日的利率下限打七折计算，未来20年每月的等额本息还款额达到6145元，占家庭总收入40%，另外，每月还需要另外交纳物业费最少200元，每年要交纳取暖费2800元，折合每月200月多些，如此计算，住房一项就要占到家庭总收入的44%。此外孩子上学及各种花销每月最少也得在2000元左右；夫妻两人的交通费用、手机费用、各种应酬最少也要2500元左右；每月还要给双方老家的父母1000元；杂七杂八开销完后，每月最多也就可以剩余2000-3000元左右，这些钱还要留着为以后着想。
　　许先生还没有买车。买车之后，每个月最少也要增加1500元左右的费用。如此在经济不太景气的未来几年，许先生的生活肯定是不太轻松。
　　而现在许先生在单位附近的太阳园租房。按现在的市场价格，一套条件不错的两室一厅，租金4000元/月绰绰有余，而且物业费、取暖费等按北京的规矩都是业主交。
　　如果设定买房是方案一、租房是方案二，
　　则有支出：
　　方案一： 方案二：
　　1）一次性首付支出： 650000元 0
　　2）一次性装修费用： 50000元 0
　　以后：3） 每月支出： 6145元 4000元
　　（假设未来20年不变）
　　4）每月物业费支出： 200元 0
　　5）每年取暖费支出： 2800元 0
　　折合每月： 200元
　　 从支出来看：方案二比方案一不仅节约一次性支出700000元，另外每月还节约2500元/月。
　　下面比较一下结果：
　　方案一中的许先生得到了一套100平方米住宅。
　　方案二中的许先生如果用买楼的首付款和每月节约的钱滚动投资国债，按国债平均3%的年回报率，许先生在240个还月后，可获得总现金为：209万元；
　　方案二中的许先生如果经营有方，把节约的钱通过投资基金、股票、黄金等，平均每年能有5%的回报，那么，240个月后，许先生持有的总现金达到：289万。如果是不发生大幅度的通货膨胀，坐拥289万人民币的感觉也是不错的！
　　当然方案二后面结果的成立是有前提的：一是人民币不贬值；二是房租市场能长期保持现在的水平，未来不发生大的变动。按许先生的观察和经验，从1998年到2008年北京房租的上涨幅度是很小的。
　　尽管20年后，“学院派”100平方米的房子理论上应该不止209万，但是这20年的辛苦和压力却也是实实在在的。许先生认为：反正70万现金在手，错也错不到那里去！购房的事不妨等等看，兴许那一天还真可以抄个底！
　　听了这位“蔫有准”的分析，我不禁想：谁说这不是一笔精明的帐呢？开发商和学者们想轻易忽悠购房者还真不行！